放款时间明显缩短 银行整体策略仍稳健

受房贷总体需求增速回落及监管层政策指导的影响,深圳商业银行的房贷利率近期开始回落。据本报记者调查了解,五大国有银行的深圳分行中,除农行的首套房贷利率仍然在基准上浮5%外,中行、工行、建行、交行首套房贷利率均从原来的基准利率1.05倍回归基准,二套房贷利率则为基准的1.1倍。

中国证券报记者采访多家银行及房地产中介机构发现,尽管多个二线城市房贷利率近期上浮,但一线城市房贷利率较为平稳。专家指出,整体上看,楼市调控继续从严,房贷规模料进一步收缩,房贷利率有可能局部抬升。

局地现松动 整体房贷利率显触顶迹象

此次下调后,深圳国有大行的首套房贷利率总体上与北京、上海持平,比广州略低,但有些银行对客户获得首套房贷基准利率设置了一定门槛,未达到的仍需上浮2%至5%不等。

一线城市波澜不惊

随着稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控思路的深入,房地产市场明显稳定。同时,随着市场流动性的改善,2019年房贷利率结束了此前单边上涨的趋势,触顶迹象显现,部分地区利率出现松动。

招行汇丰首套房贷利率低于基准

根据融360大数据研究院监测的数据,截至8月13日,二线城市方面,大连、苏州、杭州、宁波四地上调了首套房房贷利率。其中,大连邮储、建行、交行等多家银行将首套房贷利率由基准利率调整至基准上浮10%,二套房贷利率由基准上浮10%上调至基准上浮15%。

业内人士表示,未来房地产调控政策将保持政策的连续性和稳定性,在房地产金融风险可控的前提下,预计2019年主要城市的房地产供应量相对稳定,房贷利率将整体上稳中有降。

据金融搜索平台融360公布的数据,截至8月7日,深圳地区能够为首套房贷利率提供优惠折扣的银行只有两家,分别为汇丰银行94折,招商银行98折。其中招商银行的折扣是针对公积金贷款20万以上的客户,其商贷部分可以给予9.8折。

相比二线城市,一线城市房贷利率波澜不惊。中国证券报记者从多家银行和中介公司了解到,目前,北京、深圳各大银行普遍执行首套房贷利率基准上浮10%,二套房贷利率基准上浮15%-20%。北京个别外资行执行首套房基准上浮5%。上海首套、二套房贷利率均为一线城市最低,分别按照基准利率95折和基准上浮10%执行。

部分城市利率有松动迹象

但美联物业一位房地产经纪人说,目前的首套房客户均可向招商银行申请98折,没有公积金贷款也可以获得优惠。该名经纪人说,当前各大国有行都降低了房贷利率,其中首套房贷利率为基准利率,二套房贷利率为基准利率的1.1倍,三套及以上则不提供房贷;由于宏观政策转向鼓励房地产置业,接下来还会出台一些利好购房者的政策,不排除房贷利率的进一步松动。

广州略有差异,多数银行普遍执行首套房贷利率基准上浮10%、二套房贷利率基准上浮15%,但部分银行上调了房贷利率,如浦发银行于8月初将首套房贷利率从基准上浮5%上调至基准上浮20%,二套房贷利率也从基准利率上浮20%到基准利率上浮25%。

最近,有多个城市的房贷利率出现松动。融360大数据研究院监测的最新数据显示,宁波地区房贷利率3月出现下调,下调后首套房贷利率从此前的上浮15%,调整至最低可以执行基准上浮5%,二套房利率从此前执行基准上浮20%,调整至最低执行基准上浮10%。

融360的统计显示,目前中行、工行、建行、交行的首套房贷利率均回归基准,只有农行依然执行“100万以下上浮10%,100万以上上浮5%”的房贷政策。实行基准利率的四大行中,中行要求是100万贷款以下上浮2%,100万以上基准;建行是首套房贷300万以上或购买该行配套产品可享基准利率,否则上浮5%。

一名广州中原地产房产销售经纪人表示,有客户购买银行的理财产品,银行对房贷利率酌情打折的情况,首套房可按照基准利率上浮8%执行,二套可按照基准利率上浮12%执行。

深圳方面,多家银行首套房最低可执行基准上浮5%,二套房利率最低可执行基准上浮10%。其中,15家银行下调了首套房贷利率。中、农、工、建、交、邮储6家国有大行及5家股份行的首套房贷款利率最低可执行基准上浮5%;光大银行则从之前的基准上浮20%下调至10%。

此外,北京银行、花旗银行、兴业银行、渣打银行等均对首套房实行基准利率,部分有附加条件。江苏银行、中信银行、邮储银行、光大银行等首套房贷利率上浮5%,民生银行、广州银行、华润银行等首套房及二套房均上浮1.1倍。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,目前,房贷管理较严,银行会针对客户需求旺盛的情况启动利率上调,但一线城市按揭利率上浮的幅度相比二三线城市要小。“主要原因是银行把一线城市作为房贷这种优质贷款投放的区域。”李宇嘉表示,银行都在抢占一线城市房贷市场,竞争非常激烈,特别是在市场较“火爆”时,一些额度较宽松的银行会调低房贷利率上浮幅度。

若从全国整体情况来看,融360大数据研究院监测的首套房贷款利率数据显示,2019年2月全国533家银行分行中,有147家银行首套执行基准利率上浮10%,较上月增加15家;153家银行首套执行基准利率上浮15%,与上月持平;118家银行首套执行基准利率上浮20%,较上月减少8家。全国二套房贷款时隔8个月后首次回归至6%以下水平,平均利率为5.99%,连续4个月回落,较1月回落3个百分点。

云顶娱乐,深圳首套房贷利率总体低于广州

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹称,当前利率上调行为更多的是因政策环境从严。银行自身希望发展房贷业务,希望通过降低利率扩大这部分业务。在市场化行为驱使下,利率上调空间不会太大。“现在更可能的是把之前下调过的调回来,但一线城市前期下调不多,所以相对调回不会太多。”

值得一提的是,在房贷利率微调的同时,放款也有加速迹象。《经济参考报》记者也从多家在北京的中介机构和银行了解到,银行批贷和放款进程较为顺畅。一位国有大行工作人员对记者说,目前贷款审批在1周左右,批贷之后放款的速度和贷款规模有关,但整体而言很快。也有股份制银行工作人员对记者说,审批之后放款在1至2个工作日之内。

不久前,上海农行宣布8月份起下调房贷利率,首套房贷200万以上可以95折,令市场对房贷利率整体下调的预期增强。据广州媒体报道,广州工行、农行近期下调了首套房贷利率,其中广州工行首套房贷利率从此前的上浮8%下调到5%。

下半年房贷规模将缩量

一位房屋中介工作人员也对记者表示,贷款方式不同,放贷周期可能有所不同。商业贷款一般很快,大约一星期左右,面签到银行批贷就都能全部能完成,放款大约在过户后半个月到20天左右。如果是公积金贷款,流程没有商贷那么快,不过从提交材料、面签到银行批贷,也就10天左右。

据本报记者调查,目前,工农中建交等五大国有银行在北京与上海的房贷政策基本与深圳相似,上海农行的95折优惠只是个别现象。整体而言,目前北京、上海与深圳的主流首套房贷利率均为基准,二套房贷则为基准的1.1倍。广州的首套房贷利率则基本上为基准上浮5%,二套房也是基准利率的1.1倍。

对于未来房贷市场的变化,夏丹预计,在政策从严背景下,未来放款数量和效率会呈现下降态势。

“稳”仍是主基调

据了解,银行间房贷利率的差异主要取决于该银行的信贷额度、贷款战略与成本等因素。如招商银行总行有关负责人曾表示,招行今年将投入按揭贷款300到400亿,除了响应监管部门的号召外,招行此前大力发展小微业务,导致个人住房贷款占比下降较快,目前有发展空间。

李宇嘉指出,从全国来看,控制居民杠杆率上升是大方向,房贷的供给肯定会减少,利率方面会反弹。“实际上,从6月份开始就已经出现了这种趋势,三季度房贷利率还会明显延续走高态势,四季度可能会有所缓解。”

但值得注意的是,重点城市的房贷利率并未见松动。以北京为例,目前基准利率为4.9%,首套房利率在基准利率基础上上浮10%,即5.39%,二套房在基准利率基础上上浮20%,即5.88%。记者询问了多家位于北京地区的银行分支机构,大部分银行目前仍在执行这一标准,并无松动。太原某银行的人士也对记者称,近期房贷利率并未有下调迹象,整体以稳为主。

截至2013年末,招行个人住房贷款余额为268.61亿元,同比减少63.14亿元,期末个人住房贷款余额占零售贷款比例降至33.57%,首次低于小微贷款占比。

夏丹认为,相对于上半年房贷规模及放贷效率,预计下半年房贷市场会呈现季节性下降。加之年中以来房地产调控政策收紧,下半年房贷将进一步缩量,房贷定价或有所提高。

一位国有大行总行人士对《经济参考报》记者说,目前银行房贷业务整体基调较之前没有大变化,相关利率政策可能在各个地区之间会有一些差别,整体房贷业务的增长也还是较为平稳。

受房地产限购限贷政策影响,以及目前房地产行情下滑预期的增强,社会上对房贷的需求也在下降。如央行刚刚公布的《中国货币政策执行报告》显示,截至6月末,个人住房贷款比年初增加8704亿元,同比少增92亿元。

融360大数据研究院分析师李万赋表示,目前房地产融资正在收紧,房地产资金环境比较紧张,未来部分城市可能会继续收紧房贷政策。

事实上,根据日前各上市银行发布的年报,各银行开展住房信贷业务的主基调仍可用“稳健”来形容,部分银行房贷投放增速有所上升,不过增速也在10%至20%之间。

深圳并未公布本地区的房贷规模数据,但据人行深圳市中心支行的公开数据,过去四个月来,深圳市金融机构人民币贷款余额的同比增速分别为16.04%、15.34%、15.04%、14.61%,呈逐渐下滑趋势。

中国建设银行年报显示,截至2018年末,个人住房贷款余额47535.95亿元,较上年新增5405.28亿元,增幅12.83%,余额居同业首位。浦发银行整体个人贷款总额14707.54亿元,较上年末增长19.43%,其中住房按揭贷款总额5850.07亿元。

深圳某国有银行一名信贷人员表示,银行下调房贷利率的最主要原因是监管部门的政策指导,其次自去年下半年来的房地产调控政策导致房贷利率高企,遏制了购房者的需求,银行的房贷额度不再像过去那么紧张。

中信银行称,报告期内,本行继续遵照我国各级政府房地产调控要求,开展住房按揭贷款业务。住房按揭贷款余额6292.15亿元,比上年末增长1364.52亿元,增速比上年提高10.54个百分点。招行表示,结合各地房地产调控政策,以支持居民合理自住购房需求为导向,稳健发展房贷业务。截至报告期末,本公司住房贷款余额9213.47亿元,较上年末增长11.57%。

未来房贷利率走向左右为难

平安银行也称,“本行严格落实国家政策规定和监管要求,支持居民家庭首套自住购房需求,并将继续在合规和符合监管要求的前提下稳步开展住房信贷业务,强化住房信贷管理,优化信贷结构,进一步服务客户,支持实体经济。”

国有银行下调房贷利率是否说明拐点到来?房贷优惠能否重返85折时代?融360的一份调查报告显示,房地产下行风险可能导致房产贬值,而互联网金融等的兴起又提高了银行的融资成本,导致其信贷成本抬高,这两方面的因素将制约银行扩大房贷规模的意欲和能力。

数据显示,截至2018年末,平安银行住房按揭贷款余额1823.63亿元,较上年末增长19.3%。平安银行还表示,其住房按揭贷款通过进一步调整客群结构,加大对优质客户的投放力度,有效提升新发放贷款质量,按揭贷款不良率维持在较低的水平。

目前银行的某些负债,如吸收金融同业的协议存款,年化利率有的已经超过
5%,在此基础上,还要计入
20%不产生收益的存款准备金,由此,银行的实际放贷成本至少是“5%÷0.8”,即
6.25%,而住房贷款基准利率仅为
6.55%,所以银行缺乏房贷打折的空间,否则就无法获利。

业内人士表示,目前房贷业务仍是比较安全的资产,银行有动力去发展,与此同时,今年以来,市场流动性有所改善,银行资金也比较充足。在市场需求的推动下,银行房贷业务保持一定增速有其合理性。不过,比起2016年和2017年,目前银行整体的房贷业务增速还是比较稳健的。

不过,该报告也指出,如果房地产市场严峻,不排除政府将出台相关政策指导银行适当放松信贷政策,以提高房地产市场的成交量,达到维稳及“救市”的目的,在这种情况下,下半年可能会出现房贷利率回落的情况。

房贷利率见顶或存微调空间

瑞银证券也指出,国有银行下调房贷利率是在房贷增速放缓背景下,监管层进一步窗口指导的结果,但由于银行面对的资金成本整体高于2012年,银行房贷利率优惠不太可能大规模重返八五折优惠时代。

中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼接受《经济参考报》记者采访时表示,自2018年央行定向降准、全面降准措施落地后,2019年流动性合理充裕,银行手头资金充足。这种情况下银行下调房贷利率,属正常操作,与此同时,当前银行风险偏好仍低,个人房贷尤其是首套房房贷不良率的历史表现较好,是银行的优质资产,以低利率政策加大投放很正常。未来,个人房贷利率后续仍有下调空间。

还有业内人士认为,银行下调按揭贷款利率的动力来自于政策导向及资金面相对宽松导致的无风险利率的下行。在保增长和保就业的压力下,市场普遍预期下半年货币供应量会比较宽松。在这种情况下,利率价格就会下调,从而带动房贷利率随之下调。

东方金诚首席宏观分析师王青表示,历史上看,房贷利率运行趋势一旦形成,通常会持续一段时期。此外,未来央行货币政策的“宽信用”取向不会改变,还会继续引导长端利率适度下行。“接下来几个月房贷利率下行趋势仍会延续。不过,考虑到当前‘宽信用’主要针对民营、小微企业等实体经济,房地产领域仍是抑制泡沫、防范风险的重点对象,未来房贷利率下降势头仍将会比较缓和。”

深圳特区报记者 范京蓉

“与往年相比,房贷规模增速在逐年下降,利率下调暂时没直接影响房贷规模的变化。”融360大数据研究院分析师李万赋表示,2019年房地产市场的政策基调是进一步满足有刚需和改善性需求用户的合理住房需求,严格管控投机性购房行为。因此,在房地产金融风险可控的前提下,预计2019年主要城市的房地产供应量相对稳定,房贷利率将整体上稳中有降。

李万赋认为,2019年整体房贷利率仍有一定的下调空间,但是不同省市下调的空间和时间会有一定的差异。整体来看,一线城市的房贷利率仍会低于其他城市,但下调幅度不会过大。

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